房地產(chǎn)是中國(guó)社會(huì)最大的焦點(diǎn)，自從十幾年前政府把房地產(chǎn)作為拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的重要手段之后，需求的釋放推動(dòng)了資產(chǎn)價(jià)格的飆漲，而飆漲的資產(chǎn)獲益者又反過(guò)來(lái)持續(xù)拉動(dòng)了對(duì)資產(chǎn)的需求。從此，政府，銀行，資產(chǎn)持有者組成了完整的經(jīng)濟(jì)鏈條。持續(xù)走高的資產(chǎn)價(jià)格，讓每個(gè)房屋所有者的賬面資產(chǎn)都水漲船高，參與者都受惠于走高的資產(chǎn)價(jià)格。這聽(tīng)起來(lái)是完美的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)手段。房地產(chǎn)作為最大的個(gè)人消費(fèi)產(chǎn)品，對(duì)社會(huì)的影響是全方位的。最終，全民都要承擔(dān)資產(chǎn)上漲所帶來(lái)的后果。

從目前的現(xiàn)狀看，是否有一種新的模式可以化解虛高的資產(chǎn)價(jià)格所隱含的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，從購(gòu)買(mǎi)者的角度是否也可以不再擔(dān)驚受怕畢生積蓄購(gòu)買(mǎi)的資產(chǎn)貶值受損？

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本上來(lái)看，主要的成本是土地成本（稅費(fèi)）+建安成本占80%。如果在土地成本和稅費(fèi)成本不變的情況下，把建安成本下降到20%，而開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)下降為0，那么可以出讓40%的利潤(rùn)給購(gòu)房者，相當(dāng)于現(xiàn)在市面上的房?jī)r(jià)打6折。

也許這很可笑，為什么開(kāi)放商要做這個(gè)“雷鋒”？從商業(yè)社會(huì)的發(fā)展規(guī)律，先進(jìn)商業(yè)模式淘汰落后模式是社會(huì)發(fā)展的必然現(xiàn)象。高效商業(yè)模式對(duì)落后模式的替代，后端服務(wù)型替代直接銷(xiāo)售型，都是商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，只是有的行業(yè)起步容易，首先發(fā)展了起來(lái)，而一些傳統(tǒng)的，有政策限制的行業(yè)在社會(huì)進(jìn)化到一定層度后，也會(huì)出現(xiàn)新的商業(yè)模式入侵者。

房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)模式？

現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商試圖把自己過(guò)度到項(xiàng)目總工的位置，資金多利用外部財(cái)務(wù)資源，施工建安都外包給外部團(tuán)隊(duì)。盡量加快項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度，把房地產(chǎn)作為制造業(yè)去改造。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目不同環(huán)節(jié)的拆分，獨(dú)立化，精細(xì)化管理，提升運(yùn)營(yíng)效率，但這并沒(méi)有從源頭解決當(dāng)前的社會(huì)矛盾。解決社會(huì)矛盾需要跨越矛盾而不是轉(zhuǎn)移矛盾，要從根本上轉(zhuǎn)換當(dāng)前的思維方式。

一、縮短開(kāi)發(fā)周期

現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目從動(dòng)工到開(kāi)售最快也需要7個(gè)月，受到開(kāi)發(fā)過(guò)程中各種因素影響，整個(gè)周期通常會(huì)在1年以上。房地產(chǎn)作為非標(biāo)化項(xiàng)目，是否可以通過(guò)工廠集中生產(chǎn)零部件，然后在現(xiàn)場(chǎng)快速安裝降低水泥澆灌，避免搭設(shè)施工平臺(tái)等傳統(tǒng)樓宇興建過(guò)程中無(wú)法避免的“物理限制”？遠(yuǎn)大集團(tuán)之前6天蓋好15層酒店讓這個(gè)假設(shè)成為可能。房地產(chǎn)如果是制造業(yè)，那么標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)就是可行的。外觀和內(nèi)部裝飾的個(gè)性化并不影響樓宇結(jié)構(gòu)上的標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)和安裝。

如果房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期可以從1年下降到幾個(gè)月，那么建筑施工成本占房?jī)r(jià)的成本比例可以大幅度下降。標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)的樓宇結(jié)構(gòu)，可以避免偷工減料，消除不同開(kāi)發(fā)商質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的差異。而且在樓宇節(jié)能化，智能化上可以提供全新的居住體驗(yàn)，改變或者提升當(dāng)前的住宅服務(wù)。

這樣建設(shè)的房屋在廣告宣傳上也許跟現(xiàn)在的手機(jī)廣告一樣，當(dāng)前的智能手機(jī)在使用功能上幾乎沒(méi)有任何的差異，廣告只能宣傳“XX芯片，XX屏幕，XX電池”。差異化宣傳變成了用戶(hù)看不到的內(nèi)部零件。而房屋在結(jié)構(gòu)上也是標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，不同樓盤(pán)的差異更多的來(lái)自樓盤(pán)自身的位置，外部裝飾、內(nèi)部裝修、環(huán)境規(guī)劃等不同。通過(guò)工廠化生產(chǎn)樓宇的結(jié)構(gòu)再運(yùn)輸?shù)綐潜P(pán)所處的位置，以拼裝的施工方式縮短傳統(tǒng)的施工時(shí)間，與傳統(tǒng)建筑相比，快速建筑節(jié)水80%，很多工序都是在工廠完成，是區(qū)別于傳統(tǒng)泥瓦匠施工模式的“干法造房”，大量節(jié)約施工用水。節(jié)能70%，集中工業(yè)化生產(chǎn)，綜合能耗低，建造過(guò)程節(jié)能、墻體高效保濕、門(mén)窗密閉節(jié)能、使用新能源及節(jié)能型產(chǎn)品。節(jié)時(shí)70%，工業(yè)化大幅度提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，與傳統(tǒng)建筑方式比，只需其1/3建設(shè)周期。節(jié)材20%，工廠規(guī)模化生產(chǎn)，優(yōu)化集成，最大限度減少材料損耗。節(jié)地20%，更小面積實(shí)現(xiàn)同等功能，提高土地利用率。綠色環(huán)保，工廠制造，大量減少現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)，無(wú)粉塵、噪音、污水污染；提高工業(yè)設(shè)備環(huán)保技術(shù)水平；集中裝修，無(wú)二次裝修大量建筑垃圾污染；每百平米建設(shè)面積可減少約五噸建筑垃圾產(chǎn)生�？焖俳ㄖ�的出現(xiàn)改變了幾千年來(lái)人類(lèi)興建建筑的模式，擠壓出大量的時(shí)間和利潤(rùn)可供各方受惠。科技的發(fā)展，提高了生產(chǎn)力，改變了已有的商業(yè)模式。打破了現(xiàn)有的利益鏈條，然后從新產(chǎn)生新的利益版圖，適者生存的法則，適用于各種環(huán)境。

二、介入物業(yè)后端市場(chǎng)

互聯(lián)網(wǎng)模式與傳統(tǒng)商業(yè)模式的差異就是改變了利潤(rùn)端的來(lái)源。從直接銷(xiāo)售產(chǎn)品盈利，延展到后期服務(wù)盈利。山東城鎮(zhèn)人均居民年消費(fèi)結(jié)構(gòu)上看，占比最大的食品占32%。居民的日常消費(fèi)中，是否存在更深入的社區(qū)化服務(wù)配套？住戶(hù)習(xí)慣深入挖掘的可能？在智能化家居+社區(qū)物聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展中，可以在滿(mǎn)足現(xiàn)有生活方式的同時(shí)提供新的便利，讓不同的社區(qū)居民無(wú)論是多口之家還是獨(dú)居人士，都可以在社區(qū)平臺(tái)上基于居住生活圈，挖掘物業(yè)后端消費(fèi)市場(chǎng)潛力。

物業(yè)服務(wù)一直是地產(chǎn)產(chǎn)品后續(xù)服務(wù)的配套，但現(xiàn)在已經(jīng)有很多地產(chǎn)商在布局物業(yè)后端消費(fèi)市場(chǎng)。某地產(chǎn)物業(yè)在這個(gè)基礎(chǔ)上更深入一步，通過(guò)統(tǒng)一的APP，把物業(yè)服務(wù)與其他居民的日常消費(fèi)行為結(jié)合在一個(gè)平臺(tái)。

用戶(hù)可以通過(guò)APP繳納物業(yè)費(fèi)，以此打通了內(nèi)支付和培養(yǎng)使用習(xí)慣，在此基礎(chǔ)上增加便民服務(wù)或者周邊商業(yè)廣告，營(yíng)造出一個(gè)基于周?chē)?/span>15分鐘生活圈的在線社區(qū)。從商業(yè)模式的可行性上，當(dāng)前已經(jīng)有很多成熟的服務(wù)提供這方面的服務(wù)。從用戶(hù)使用頻率上，是否足以支撐一個(gè)獨(dú)立的APP，還是把配套服務(wù)搬到微信、大眾點(diǎn)評(píng)這種平臺(tái)型APP？問(wèn)題通常是在發(fā)展中解決的，提前布局的行業(yè)參與者會(huì)在過(guò)程中調(diào)整不同利益方的平衡點(diǎn)。

當(dāng)用戶(hù)成為某小區(qū)的業(yè)主之后，這種牢固的居住關(guān)系往往長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年。就算是出租率高的小區(qū)，住房租賃所產(chǎn)生的物業(yè)需求，也是沒(méi)有差異化的。另外，房地產(chǎn)本身就是良好的金融抵押物，開(kāi)發(fā)商對(duì)自身物業(yè)的價(jià)值評(píng)定理應(yīng)比銀行更深入，在此基礎(chǔ)上，提供短期消費(fèi)貸款服務(wù)也是非常自然的結(jié)果。中國(guó)的居住環(huán)境，居民密度都遠(yuǎn)大于海外的居民社區(qū)，從中挖取的數(shù)據(jù)和服務(wù)的深入化都大有可為。隨著科技的發(fā)展逐步從IT領(lǐng)域向傳統(tǒng)行業(yè)滲透，傳統(tǒng)行業(yè)和新興行業(yè)的邊界越來(lái)越模糊。我之前在深圳某公園遛彎，一個(gè)傳統(tǒng)的乞討者除了傳統(tǒng)的補(bǔ)丁衣，拐棍，破碗之外，居然身上的設(shè)備還播放凄慘的背景音樂(lè)營(yíng)造悲慘的氛圍，真是讓人大開(kāi)眼界。“科技乞討者”是否會(huì)淘汰“傳統(tǒng)乞討者”這個(gè)無(wú)法預(yù)計(jì)，但是當(dāng)乞討這種“傳統(tǒng)個(gè)體經(jīng)營(yíng)者”都會(huì)利用科技手段營(yíng)造悲慘的氛圍博取更大的同情。其他傳統(tǒng)行業(yè)利用科技進(jìn)步對(duì)現(xiàn)有模式的革新也只是程度大小的問(wèn)題了。

但從很多失敗的例子看，傳統(tǒng)行業(yè)因?yàn)闊o(wú)法轉(zhuǎn)移利潤(rùn)獲取端是“反創(chuàng)新”的。電動(dòng)車(chē)的創(chuàng)新TESLA來(lái)自汽車(chē)行業(yè)外，手機(jī)的創(chuàng)新iPhone來(lái)自電腦制造商，國(guó)內(nèi)的小米來(lái)自軟件制造商。正是因?yàn)闆](méi)有既得利益的包袱，才會(huì)在行業(yè)商業(yè)模式發(fā)生變化的時(shí)候，放棄已有的思維，出讓前端利潤(rùn)換取后端利潤(rùn)，讓依賴(lài)前端利潤(rùn)的商業(yè)模式被創(chuàng)新者淘汰。

以上互聯(lián)網(wǎng)模式改造房地產(chǎn)行業(yè)只是以當(dāng)前科技界的商業(yè)模式變遷對(duì)傳統(tǒng)行業(yè)的一種思辨。天馬行空的想像有多少最終成為現(xiàn)實(shí)并沒(méi)有任何統(tǒng)計(jì)學(xué)的依據(jù)，但我們生活的進(jìn)步和社會(huì)的變遷并不是由墨守陳規(guī)的保守者去推動(dòng)的。創(chuàng)新者的成功并不都來(lái)自于高瞻遠(yuǎn)矚的預(yù)見(jiàn)，而是更容易接受創(chuàng)新失敗的坦然。當(dāng)對(duì)失敗的恐懼遠(yuǎn)大于追求創(chuàng)新的渴望，被外來(lái)者顛覆也只是時(shí)間的問(wèn)題了。